Hay ciudades que durante siglos fueron construidas para recibir personas y que ahora parecen estar haciendo exactamente lo contrario: expulsarlas. No porque existan guerras, fronteras cerradas o gobiernos autoritarios, sino porque vivir en ellas se ha vuelto demasiado caro. Europa acaba de reconocer que la crisis de vivienda dejó de ser un problema secundario y se convirtió en una amenaza para la cohesión social y hasta para la competitividad de sus economías. Desde 2013, los precios de las viviendas en la Unión Europea han aumentado más de 60 por ciento, mientras los ingresos de buena parte de la población no han seguido el mismo ritmo.
El dato puede parecer simplemente económico, pero detrás de él existe una transformación social mucho más profunda. Una persona joven puede conseguir empleo en Barcelona, París, Ámsterdam o cualquier otra ciudad atractiva de Europa y descubrir que tener trabajo no significa necesariamente poder vivir cerca de él. Los salarios alcanzan para pagar el supermercado, el transporte y las cuentas, pero no necesariamente para rentar un departamento. Comprar una vivienda se vuelve todavía más lejano. Y cuando una sociedad llega al punto en que trabajar en una ciudad no permite vivir en ella, algo fundamental comienza a romperse.
Bruselas finalmente decidió intervenir. La Comisión Europea presentó esta semana un nuevo marco para que las autoridades puedan identificar zonas donde existe una presión excesiva sobre la vivienda y establecer medidas para enfrentarla. Entre ellas aparece una de las decisiones más polémicas: permitir restricciones a los alquileres turísticos de corta duración en aquellas zonas donde se pueda demostrar que están agravando el problema. La propuesta todavía tendrá que pasar por el Parlamento Europeo y los Estados miembros, pero el mensaje político ya está dado: el acceso a una vivienda dejó de ser solamente un asunto de mercado.
Y ahí comienza la discusión incómoda. ¿Es Airbnb el culpable de la crisis? Sería demasiado sencillo responder que sí. La plataforma y otras empresas similares han contribuido a transformar viviendas destinadas tradicionalmente a residentes en alojamientos para turistas, especialmente en ciudades donde la demanda turística es enorme. Pero culpar exclusivamente al alquiler vacacional sería una manera bastante cómoda de evitar el problema principal: Europa no está construyendo suficientes viviendas donde la gente necesita vivir.
La propia Comisión Europea calcula que el continente necesita alrededor de 650 mil viviendas adicionales cada año para contener la presión sobre el mercado. Es decir, aunque mañana desaparecieran todos los departamentos destinados al turismo, seguiría existiendo un problema de oferta. El mercado inmobiliario no puede funcionar indefinidamente con una demanda creciente y una construcción insuficiente. Y mucho menos cuando las ciudades concentran empleos, universidades, servicios, hospitales y oportunidades mientras cada vez más personas quieren vivir en ellas.
Lo que está ocurriendo en Europa es también consecuencia de una decisión que durante años pareció perfectamente racional: convertir la vivienda en una inversión. Comprar un inmueble dejó de significar únicamente adquirir un lugar para vivir. Para muchos inversionistas se convirtió en una forma de conservar patrimonio, obtener rentas y aprovechar el crecimiento de los precios. En ciudades turísticas, además, un departamento puede resultar mucho más rentable como alojamiento temporal que como vivienda permanente. El propietario gana más y el turista obtiene una alternativa al hotel. ¿Quién pierde? Con frecuencia, el residente que busca un lugar para vivir.
La discusión se complica todavía más cuando aparecen las segundas viviendas. La Comisión Europea también está planteando limitar determinadas adquisiciones de inmuebles destinados a usos no residenciales en zonas donde exista una presión severa. La lógica es sencilla: si una ciudad tiene una cantidad limitada de viviendas y una parte importante termina convertida en inversión, residencia ocasional o alojamiento turístico, el precio de lo que queda disponible para los habitantes permanentes tiende a aumentar.
Pero tampoco debemos caer en la tentación de convertir al propietario en villano. Muchas personas compraron una vivienda como inversión porque el propio sistema económico les dijo que era una decisión inteligente. Muchos pequeños propietarios dependen de una renta para complementar sus ingresos. Hay familias que alquilan una habitación o un departamento durante ciertas temporadas porque necesitan ese dinero. Meter en el mismo saco a un jubilado que obtiene ingresos de un inmueble y a un fondo de inversión que compra cientos de propiedades sería tan injusto como ineficaz.
El verdadero problema está en la escala. Cuando una actividad que puede ser perfectamente legítima para un propietario individual se convierte en un modelo de negocio masivo, sus efectos sobre una ciudad pueden cambiar por completo. Y Europa está intentando precisamente encontrar ese límite. La nueva propuesta comunitaria plantea que las restricciones sean proporcionales, basadas en evidencia y dirigidas a las zonas realmente tensionadas, en lugar de establecer una prohibición general.
Lo que resulta particularmente preocupante es que la crisis ya está afectando algo que los gobiernos deberían considerar estratégico: la movilidad laboral. Una empresa puede tener vacantes, pero si sus trabajadores no encuentran vivienda cerca, contratar se vuelve más difícil. Un hospital puede necesitar enfermeras, una universidad profesores, un restaurante cocineros o una fábrica técnicos, pero todos ellos necesitan un lugar donde vivir. De esta manera, la vivienda deja de ser solamente una cuestión de bienestar y se convierte también en un problema de productividad.
Europa está descubriendo algo que durante mucho tiempo pareció evidente pero que no siempre se tomó en cuenta: una ciudad no puede vivir solamente de quienes tienen suficiente dinero para comprar en ella. Necesita trabajadores, familias, estudiantes, comerciantes, maestros, médicos, policías y jóvenes. Si todos ellos terminan desplazándose hacia las periferias porque no pueden pagar el centro, la ciudad comienza a perder justamente la diversidad y vitalidad que la hicieron atractiva.
Y eso nos lleva a otra contradicción. Las ciudades quieren turismo porque genera empleos y dinero. Quieren inversión inmobiliaria porque representa capital. Quieren atraer empresas porque necesitan crecimiento económico. Pero si todas esas actividades terminan encareciendo tanto la vivienda que los residentes son expulsados, el éxito termina destruyendo parte de aquello que hacía atractiva a la ciudad. Una ciudad turística sin residentes permanentes puede convertirse en un enorme escaparate. Muy bonito, muy rentable y completamente ajeno a quienes alguna vez lo llamaron hogar.
México debería mirar con atención esta discusión. Guadalajara, Ciudad de México, Monterrey, Los Cabos, Puerto Vallarta y otras ciudades ya conocen diferentes versiones del problema. El aumento de las rentas, la transformación de viviendas en alojamientos temporales, la llegada de inversión inmobiliaria y el crecimiento de zonas destinadas a sectores de mayores ingresos pueden generar dinámicas similares. No significa que nuestra realidad sea idéntica a la europea, pero sí que existe una lección que conviene aprender antes de que el problema alcance dimensiones mayores.
La solución tampoco puede consistir únicamente en congelar rentas o perseguir plataformas. Si no se construye vivienda suficiente, el problema continuará. Hace falta liberar suelo, agilizar permisos, invertir en infraestructura, acercar vivienda a los centros de empleo y crear alternativas de vivienda social. También hace falta discutir seriamente si nuestras ciudades están creciendo con planeación o simplemente están dejando que el mercado decida dónde y para quién se construye.
Europa está comenzando a entender que una casa no es solamente un activo financiero. Es el punto de partida de una vida. Ahí se forman familias, se crían niños, se construyen comunidades y se decide si una persona puede aceptar un empleo o debe abandonarlo porque no puede pagar la renta.
La ciudad que expulsa a sus propios trabajadores termina enfrentando una paradoja terrible: puede volverse más rica y, al mismo tiempo, menos habitable.
Puede atraer más turistas, más inversión y más capital.
Pero si sus habitantes ya no pueden quedarse, ¿para quién se está construyendo la ciudad?
Esa es la pregunta que Europa comienza apenas a hacerse.
Y más vale que otras ciudades empiecen a hacérsela antes de que sea demasiado tarde.
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